Un vendeur non professionnel qui vend une propriété sans garantie légale aux risques et périls des acheteurs n'a pas à révéler les vices connus en vertu de l'article 1733 C.c.Q.

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 10 mars 2017 traite de la récente décision Labrecque c. Petit (Texte intégral | Fiche Quantum) dans laquelle la Cour supérieure nous rappelle qu’un vendeur non professionnel qui vend une propriété sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, n’a pas à révéler les vices qu’il connaît en vertu de l’article 1733 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Plus particulièrement, la Cour nous rappelle qu’un vendeur peut exclure sa responsabilité en vertu de la garantie légale de qualité et qu’il n’est pas tenu de révéler à son acheteur les vices de son immeuble qu’il connaissait ou ceux qu’il ne pouvait ignorer.

Dans cette affaire, les acheteurs, qui ont acquis un immeuble de la vendeuse sans garantie légale de qualité, plaident que leur consentement a été vicié par le dol de la vendeuse qui, selon eux, était au courant des vices affectant la propriété en cause.

Cette décision nous rappelle un bémol très important en matière d’exclusion de garantie par le vendeur : même si celui-ci n’est pas tenu de révéler les vices connus ou qu’il ne pouvait ignorer en vertu de l’article 1733 C.c.Q., la responsabilité du vendeur sera néanmoins engagée si l’acheteur réussit à démontrer la commission par le vendeur d’une faute intentionnelle ou d’une faute lourde, comme le stipule l’article 1474 C.c.Q.

Ainsi, le vendeur qui commet un dol ou qui fait défaut de divulguer à l’acheteur un élément affectant objectivement la valeur d’un immeuble, comme la survenance d’un pacte de suicide, comme dans l’affaire Fortin c. Mercier (Texte intégral | Fiche Quantum), ne pourra soustraire à sa responsabilité envers son acheteur en invoquant l’exclusion de garantie légale, même si celui-ci a vendu l’immeuble aux risques et périls de l’acheteur. En effet, l’exclusion de garantie pourra être invalidée par la preuve de l’existence d’une faute intentionnelle ou lourde commise par le vendeur.

Ainsi, bien qu’un vendeur vendant sans garantie puisse se soustraire à la garantie légale de qualité comme le permet l’article 1733 C.c.Q., ce dernier ne pourra toutefois pas se soustraire aux règles générales des obligations et, plus particulièrement, au droit général des contrats, qui permet à un acheteur d’attaquer la vente au motif que son consentement a été vicié par une erreur, dont celle causée par le dol, le tout conformément aux dispositions des articles 1401 et 1407 C.c.Q.