Retour sur la notion d’acheteur prudent et diligent

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 9 janvier 2018 traite de la décision de principe Lavoie c. Comtois (Texte intégral | Fiche Quantum), qui aborde la notion d’acheteur prudent et diligent. Essentiellement, un acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel, attentif et complet du bâtiment, et doit rester à l’affût d’indices qui pourraient laisser soupçonner la présence d’un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche.

Dans cette décision, le juge a conclu que les acheteurs ne pouvaient ignorer le vice affectant la maison centenaire en cause: ils ont été mis au courant des problématiques d’infiltrations d’eau non seulement par les vendeurs, mais également par le rapport d’inspection préachat.

En ce sens, une problématique touchant un immeuble ne sera pas considérée comme un vice caché si un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances et ayant la même expérience et la même compétence que l’acheteur en cause, aurait pu découvrir le vice dans le cadre d’un tel examen. L’acheteur ne sera pas considéré comme un acheteur prudent et diligent s’il n’a pas approfondi ses recherches et ses vérifications, ce qui implique dans certains cas de recourir aux services d’un expert, si un examen visuel, attentif et complet permettait de pouvoir déceler des indices sérieux d’un vice ou d’une problématique.

Bien que cette décision date de 1999, elle est toujours d’actualité et est encore régulièrement citée en jurisprudence pour définir la notion de l’acheteur prudent et diligent. Il s’agit d’une décision de principe en la matière.