Défaut du vendeur de déclarer un décès par overdose survenu dans un immeuble : un dol ?

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 10 février 2017, qui traite de la décision Girard c. Dufour (Texte intégral | Fiche Quantum), nous apprend que le défaut par un vendeur de déclarer à ses acheteurs qu’un décès par overdose est survenu dans l’immeuble ne constitue pas un élément pouvant affecter objectivement la valeur d’une propriété, mais constitue plutôt un élément pouvant affecter subjectivement la valeur d’une propriété, ce que le vendeur n’est pas d’emblée tenu de divulguer.

Malgré le fait que le vendeur a fait défaut de divulguer qu’un décès par overdose était survenu dans l’immeuble trois (3) ans avant la vente à ses acheteurs, lesquels n’avaient posé aucune question à ce sujet à leur vendeur, la Cour a rejeté dans cette affaire la demande des acheteurs en annulation de la vente pour cause de dol.

Plus particulièrement, la Cour a conclu que le vendeur n’avait pas utilisé de tactiques déloyales, qu’il n’avait pas fait de pressions indues pour concrétiser la vente, ni n’avait commis de réticences en ce qui concerne le décès survenu dans l’immeuble, contrairement aux faits qui se sont produits dans l’affaire Fortin c. Mercier (Texte intégral | Fiche Quantum), qui avait fait l’objet d’un billet précédent publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais, le 17 janvier 2017, dans laquelle le vendeur avait volontairement et activement pris des mesures pour dissimuler à ses acheteurs le fait que deux décès étaient survenus dans l’immeuble à la suite d’un pacte de suicide, en plus d’avoir menti délibérément à ce sujet, ce qui avait mené le tribunal à ordonner l’annulation de la vente pour cause de dol.

Le tribunal nous rappelle dans cette décision qu’un vendeur a l’obligation de divulguer les éléments pouvant affecter objectivement la valeur d’une propriété, tels des problèmes importants au niveau de la propriété (par exemple au niveau de la fondation ou de la toiture), mais qu’un vendeur n’est pas d’emblée tenu de divulguer les éléments qui peuvent subjectivement affecter la valeur d’une propriété, tel un décès, sauf si l’acheteur lui pose des questions spécifiques à cet effet, ou encore manifeste des craintes ou des phobies par rapport à de tels événements.

La décision Girard c. Dufour nous indique donc qu’il n’existe pas d’obligation générale pour un vendeur de divulguer d’emblée la survenance d’un décès dans un immeuble.

Si on réconcilie cette décision avec celle rendue dans l’affaire Fortin c. Mercier, un suicide ou une mort violente constitue un élément affectant objectivement la valeur d’un immeuble, ce qui se doit d’être divulgué, alors qu’un simple décès survenu dans un immeuble, même par overdose, constitue, en principe, un élément affectant subjectivement la valeur d’un immeuble, et ne fait pas d’emblée l’objet d’une obligation de divulgation par le vendeur.