Un courtier immobilier n’est pas tenu à la garantie légale de qualité, mais sa responsabilité civile peut être retenue s’il commet une faute envers l’une ou l’autre des parties impliquées dans la transaction

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 20 février 2018 traite de la décision Mainguy c. Courchesne (Texte intégral | Fiche Quantum) où un vendeur poursuivi par son acheteur pour vices cachés appelle en garantie son courtier immobilier en invoquant essentiellement que son courtier immobilier a commis une faute contractuelle à son égard, soit de l’avoir mal conseillé au moment de compléter la déclaration du vendeur, d’avoir omis de corriger cette déclaration lorsqu’il constate qu’il n’est pas question du muret et de ne pas avoir, comme il s’était engagé à le faire, informé les acheteurs du problème au niveau du muret.

Concluant notamment que la problématique du muret de soutènement était un vice caché, le tribunal en vient à la conclusion que le courtier immobilier du vendeur (le courtier inscripteur) a caché aux acheteurs un vice dont il connaissait la présence avant la vente, en l’occurrence la problématique entourant le muret soutènement, et qu’il n’en a pas informé les acheteurs avant la vente, commettant ainsi une faute pour laquelle il engage sa responsabilité envers son client vendeur. Plus particulièrement, le tribunal en vient à la conclusion que c’est l’omission du courtier qui est à l’origine du dol du vendeur.

Dès lors, l’appel en garantie du vendeur contre son courtier immobilier est accueilli et le courtier est condamné à rembourser au vendeur les coûts de réfection du muret de soutènement, que ce dernier doit payer à son acheteur.

Dans cette affaire, le vendeur fut également condamné à indemniser son acheteur pour la présence de 52 pieds de fissures dans les fondations, qui ont été assimilées par le tribunal à des vices cachés couverts par la garantie légale de qualité. Le tribunal n’a toutefois pas retenu la responsabilité du courtier immobilier à cet égard dans le cadre de l’appel en garantie dirigé contre lui par son vendeur, pour le motif que le courtier immobilier n’est pas responsable des vices cachés.

Plus particulièrement, seul le vendeur est responsable de la garantie légale de qualité, laquelle incombe exclusivement au vendeur. On ne peut donc retenir la responsabilité du courtier sur la base de la garantie légale de qualité, mais un courtier immobilier peut toutefois encourir sa responsabilité civile envers l’une ou l’autre des parties impliquées dans une transaction, s’il commet une faute leur causant des dommages.